消基會反對取消不動產仲介服務報酬6%上限

新網記者歸鴻亭台北報導
2018/5/4 下午 07:53:18 / 消費資訊

　針對立法委員洪宗熠、鄭寶清等18人，於立法院本會期擬具「不動產經紀業管理條例第12條、第19條及第20條條文修正草案」提案，以保障消費者商議服務費額權益、使仲介經紀業服務報酬收取回歸市場機制、貫徹自由市場公平競爭原則、以及現行不動產交易糾紛已大幅減少等理由，建議取消現行不動產經紀業服務報酬不得超過不動產成交價金6%的上限，未來不動產仲介服務報酬交由仲介業者與消費者自行自由議定。

消費者文教基金會董事長游開雄說明反對取消不動產仲介服務報酬6%上限的原由。(消費者文教基金會提供)

　消費者文教基金會認為，此舉將大幅提高國內不動產交易成本，嚴重影響國內不動產交易安全，使不動產市場運作更加無效率與不公平，並對消費者權益產生嚴重不良影響，完全罔顧目前消費者在購屋資訊與專業知識仍處於嚴重不對稱，且購屋經驗嚴重不足之現況，根本無能力在公平且合理的基礎上，與不動產仲介業者進行所謂的服務費協議，此種高舉「保障消費者商議服務費權益」、「維護市場自由競爭」、「回歸市場機制」之名，反其道而行「圖利業者不合理暴利」之實的作為。

　該會嚴正呼籲政府不但不應取消現行6%的不動產經紀業服務報酬上限，更應追隨國際不動產仲介服務費大幅下修的趨勢，將6%上限未來逐步調降至3~5%水準，降低不動產交易成本，使不動產市場運作更有效率且公平，消費者的各項不動產交易也更為安全、安心且友善。

　消基會表示，以往國內每年的不動產交易量平均約在35至40萬戶左右，約占建物存量的4到5%，其中以住宅交易居多，由於國內不動產市場的交易資訊嚴重不透明且不對稱，加以不動產交易金額龐大，大多數民眾一生僅有屈指可數的交易經驗，使能掌握不動產交易資訊的仲介業者常能透過資訊與專業優勢獲取超額利潤。

　在以往不動產仲介業設立門檻低，且不動產仲介人員的資格與行為缺乏嚴格的法令規範下，不但造成不動產交易市場的混亂與扭曲，各種不當賺取價差、廣告不實、隱瞞重要資訊、或欺罔消費者的糾紛案件也層出不窮。為保障消費者權益，避免受到不肖仲介業者的剝削，國內在民國88年2月3日通過「不動產經紀業管理條例」，並在89年5月2日通過「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，規範「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6%或1個半月之租金」。

　監察院曾在100年9月8日，由李炳南、劉玉山兩位委員提案糾正內政部，認為內政部所訂「不動產經紀業報酬計收標準」，未能本於「服務報償原則」，考量房仲業「所任勞務之價值」是否相當，以及不同地區房價差異與不同時期房價漲（跌）幅迥異因素，按成交金額採比例逐級累退計收，造成消費者因房價上漲而多付鉅額服務報酬，徒增交易成本之不合理現象，爰依監察法第24條提案糾正，送請行政院轉飭所屬確實檢討改善見復。不過，在不動產仲介業者強力反彈下，內政部並未針對此糾正案提出正面的回應。

本會認為，不動產仲介服務費上限規定行之至今已近20年，在此段期間雖然政府積極訂定各類型不動產交易定型化契約書範本與不動產交易說明書，並在101年8月開始實施不動產交易實價登錄制度，加強不動產交易資訊的揭露，但仍有諸多的缺失有待改進，不動產市場資訊仍未完全透明，市場資訊不對稱的情況仍相當嚴重，歷年各縣市的不動產交易糾紛仍多，可參見內政部不動產資訊平台之糾紛案例及統計。

　就目前國際平均不動產仲介費率來看，不同國家間的仲介費高低差異極大，主要是因為住宅市場供需結構、仲介業所提供服務項目、仲介人員是否需要執照、是否容許雙方代理、誰支付仲介費、銷售加值稅的稅率等條件而有所不同，國內現行6%的仲介服務費上限，可說僅次於墨西哥而高居世界第2位，而根據內政部104年調查結果發現實際收取服務報酬比率為4.33%，較6%上限為低，也相當符合國際的「中費率」水準，顯示隨著不動產市場的不景氣，消費者確實可在現行6%服務費上限保護下，與不動產仲介業者針對服務費率進行合理的協商，即6%服務費上限並未形成明顯的定錨效果 ，市場競爭機制有相當程度的作用。不過，同樣的邏輯，若取消此6%的服務費上限，未來在不動產市場景氣時，業者可能透過各種名目加收服務報酬，實際服務費率超過6%也可能是常態，可預期未來的不動產交易糾紛案件只會更多而不會減少。